Право пожизненного проживания: как обезопасить себя от сюрпризов при выборе квартиры

Покупка собственной квартиры — это всегда радостное и волнительное событие, к которому многие идут годами. Выбирая идеальное гнездышко, покупатели обращают внимание на множество факторов: планировку, вид из окна, близость метро, качество ремонта и инфраструктуру района. Однако за свежими обоями и светлыми комнатами может скрываться невидимая, но колоссальная юридическая проблема — так называемые «вечные жильцы».

Право пожизненного проживания — это специфическое юридическое обременение, при котором определенный человек имеет законное право проживать в квартире независимо от того, кто является ее собственником и сколько раз недвижимость перепродавалась. Хуже всего то, что стандартная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) далеко не всегда отражает наличие таких лиц в квартире. В этой статье мы подробно разберем, откуда берутся «вечные жильцы», в чем кроется опасность для покупателя и как провести проверку недвижимости, чтобы не купить квартиру с посторонним соседом.

Кто такие «вечные жильцы» и откуда они берутся?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, право пользования помещением членами семьи бывшего собственника прекращается. Казалось бы, закон защищает покупателя. Однако из этого правила есть ряд серьезных исключений. Существуют определенные категории граждан, которых невозможно выселить даже через суд, так как их жилищные права защищены специальными нормами законодательства.

1. Отказники от приватизации — самая частая угроза

Наибольшее количество проблем на вторичном рынке жилья связано с теми, кто в свое время отказался от участия в приватизации. В начале 90-х годов, когда в России стартовала массовая приватизация жилого фонда, многие семьи оформляли квартиры не на всех прописанных, а лишь на одного или нескольких членов семьи. Остальные писали официальный отказ от включения их в число собственников.

По закону (статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), человек, отказавшийся от приватизации в пользу других членов семьи, приобретает бессрочное (пожизненное) право пользования этим жилым помещением. Это право сохраняется за ним даже в том случае, если собственник продаст, подарит или заложит квартиру.

Представьте ситуацию: муж и жена приватизировали квартиру на жену, муж написал отказ. Спустя годы они развелись. Жена продает квартиру ничего не подозревающему покупателю. Покупатель въезжает, а через месяц на пороге появляется бывший муж с чемоданом, заявляя, что имеет полное право здесь жить. И закон будет на его стороне. Часто такие ситуации возникают с людьми, которые долгое время отсутствовали (например, служили в армии, находились на длительном лечении или отбывали наказание). Если такой человек возвращается, выселить его покупатель не сможет. Подробнее о подобных юридических казусах и о том, как суды трактуют подобные дела, можно прочитать, изучив источник, где детально разобран механизм возвращения отказников и защита их жилищных прав.

2. Завещательный отказ

Еще одна категория неприкасаемых жильцов возникает при наследовании. Владелец квартиры может составить завещание, в котором передает недвижимость своему наследнику (например, сыну), но с одним важным условием: наследник обязан предоставить право пожизненного проживания в этой квартире третьему лицу (например, гражданской жене умершего или его сестре). Это и называется завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ).

Если сын, став новым собственником, решит продать полученную в наследство квартиру, право гражданской жены умершего на проживание никуда не исчезнет. Она перейдет «в наследство» новому покупателю вместе с квадратными метрами. Срок такого проживания может быть установлен на определенный период или пожизненно.

3. Получатели ренты (договор пожизненного содержания с иждивением)

Договор ренты часто заключают одинокие пожилые люди. Они передают свою квартиру в собственность другому лицу (плательщику ренты), а взамен получают пожизненное содержание и право оставаться жить в своей квартире до самой смерти. Если плательщик ренты решит продать такую недвижимость (что возможно только с согласия получателя ренты), обременение в виде проживающего пенсионера перейдет к новому владельцу. Хотя такие квартиры редко продаются без ведома покупателя, мошеннические схемы или невнимательность на сделке могут привести к плачевным результатам.

4. Несовершеннолетние и лица, находящиеся под опекой

Особого внимания требуют квартиры, где были прописаны несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей. Если ребенок был помещен в детский дом или передан под опеку, за ним по закону сохраняется право пользования жилым помещением, из которого он выбыл. Продажа такой квартиры без согласия органов опеки и попечительства незаконна, однако на практике встречаются случаи подделки документов. Когда ребенок достигнет совершеннолетия, он может потребовать вселения в проданную квартиру.

Как обезопасить себя: пошаговая инструкция для покупателя

Поскольку выдворить проживающего на законных основаниях человека практически невозможно, единственным верным решением остается не допустить покупки такой квартиры. Для этого необходимо провести глубокую правовую экспертизу объекта перед сделкой. Поверхностного взгляда на документы будет недостаточно.

Шаг 1. Изучение правоустанавливающих документов.
Вам нужно понять, как именно квартира досталась нынешнему владельцу. Попросите продавца предоставить документ-основание права собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или договор передачи (приватизации).

• Если это договор передачи (приватизация) — риск наличия отказников максимален.
• Если это наследство по завещанию — есть риск завещательного отказа.
• Если это договор ренты — обеспечьте проверку факта исполнения договора и согласия получателя ренты (или свидетельства о его смерти).

Шаг 2. Требование архивной (расширенной) выписки из домовой книги.
Обычная выписка из ЕГРН покажет вам только текущего собственника и наличие залогов или арестов (например, ипотеки). Она не покажет, кто зарегистрирован в квартире. Обычная справка о зарегистрированных лицах (которую сейчас часто называют Единым жилищным документом — ЕЖД) покажет лишь тех, кто прописан там на сегодняшний день.
Вам же нужна именно архивная выписка. В ней отражается история всех регистраций с момента постройки дома: кто, когда и на каком основании был прописан в квартире, и главное — куда и почему был выписан.
Ищите в архиве людей, которые были выписаны «в никуда», в места лишения свободы, в длительные командировки за рубеж, в психоневрологические интернаты или в армию. Эти люди сохраняют за собой право вернуться. Если квартира была приватизирована, сравните список тех, кто участвовал в приватизации, со списком тех, кто был прописан в квартире на тот момент. Те, кто был прописан, но не стал собственником — потенциальные отказники с правом пожизненного проживания.

Шаг 3. Требование о снятии с регистрационного учета до сделки.
Золотое правило безопасной покупки вторички — покупайте «юридически чистую» и свободную квартиру. Настаивайте на том, чтобы до подписания договора купли-продажи все прописанные лица выписались из нее. Если среди них есть отказники от приватизации, их выписка до сделки — обязательное условие. Снятие с учета добровольно означает отказ от их пожизненного права.

Шаг 4. Нотариальные заявления.
Если продавец уверяет, что кто-то из членов семьи выпишется после сделки, это огромный риск. Но правовые реалии таковы, что иногда сделку нужно провести срочно. В таком случае необходимо требовать от всех зарегистрированных лиц, особенно от тех, кто отказался от приватизации, нотариально удостоверенное заявление о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета до определенной даты, понимают суть происходящей сделки и отказываются от права пользования данным жилым помещением. Хотя даже такой документ может быть оспорен в суде, он значительно усиливает вашу правовую позицию.

Шаг 5. Покупка полиса титульного страхования.
Если вы покупаете квартиру с длинной и сложной историей переходов права собственности, и вы не уверены на 100% в отсутствии скрытых наследников или вечных жильцов, оформите титульное страхование. Эта страховка защищает покупателя от риска утраты права собственности или существенного ограничения прав пользования. Если вдруг объявится отказник от приватизации и суд разрешит ему жить с вами, страховая компания должна будет компенсировать вам убытки (вплоть до полной стоимости квартиры).

Выводы

Покупка квартиры — это сделка, не терпящая спешки и доверчивости. «Вечные жильцы» — это реальная угроза, способная превратить мечту о собственном жилье в судебный кошмар на долгие годы. Сюрпризы в виде посторонних людей, имеющих право спать в вашей гостиной и пользоваться вашей кухней, возникают именно там, где покупатель решил сэкономить на проверке документов.

Никогда не верьте продавцам на слово. Тщательно анализируйте историю квартиры, запрашивайте архивные выписки из домовых книг, изучайте документы-основания возникновения права собственности и, если квартира приватизировалась, ищите отказников. При малейших сомнениях следует отказаться от сомнительного объекта или привлечь профильного юриста по недвижимости, который сможет выявить скрытые обременения. Только дотошная правовая проверка гарантирует, что купленная квартира действительно станет исключительно вашей крепостью.